Bygge hus eller hytte

Veien fra drømmer til ditt ferdige hus kan fort bli full av omveier. Et sted mellom arkitektens fine forslag, kommunens krav og din økonomi, må du finne den gyldne middelvei som får prosjektet til å gå fremover. Be om flere tilbud og referanser før du bestemmer deg. 

Har du en bolig som du skal selge bør du starte med en verdivurdering av denne, slik at du får en god pekepinn på hvor mye du har i egenkapital til prosessen med å bygge nytt. 

Snakk gjerne med oss i god tid før du starter med verdivurdering, eller søker om et byggelån. Sammen setter vi opp en plan for hvordan du får økonomien til å henge sammen i byggeperioden.

God planlegging er halve jobben! 

Det er viktig å avgrense prosjektet tidlig med tanke på dine behov og din økonomi. Tenk også fremover i tid. Kan behovene endres underveis? 

Ting du må vurdere:

• Skal huset ha utleieenheter som skal bidra til finansieringen? 
• Hvor stort hus trenger jeg og familien min? Et stort hus krever større driftskostnader, mer eiendomsskatt og strøm/energi. 
• Hva trenger familen av plass som soverom, bad og boder? 
• Hva vil situasjonen være for familien om 10 år?   
• Hvis du bygger stort nå, hva vil dette betyr for fremtidige vedlikeholdsbehov? 
  

Snakk med oss i god tid før du skal søke om søke om et byggelån. Sammen ser vi på ulike alternativer til hus og mulige økonomiske fordeler gjennom for eksempel utleie av hybelleilighet i kjelleren. 

Husk at den totale rammen på byggelånet også må ta høyde for både planlagte endringer som gjøres underveis og utforutsette ting som kan komme underveis når du bygger. Om du ønsker kan vi gi deg økonomiske råd før du starter byggingen, og ha tett dialog med deg under hele byggeprosessen.

Det er veldig mange leverandører å velge mellom. Vår erfaring er at det tryggeste er å velge en kjent leverandør som har gode referanser. Prosjektet vil da for alle parter kunne gjennomføres med stor grad av forutsigbarhet. Det er viktig at du på et tidlig stadium sjekker referansene til de leverandørene du har plukket ut.

• Har andre kunder vært fornøyd med leverandøren?
• Hvordan har leverandøren respondert på reklamasjoner?
• Utføres det håndtverksmessig godt arbeid?
• Har entreprenøren økonomi til å gjennomføre byggeprosjektet?
• Er det mindre entreprenører som står for prosjektet bør du sjekke om de har tegnet entreprenørsforsikring. Dette vil også gjelde eventuelle underentreprenører. 

Det er strenge krav til boligbygging og det er viktig at du sikrer deg at du får levert et hus som tilfredstiller gjeldene krav. I dag er det byggteknisk forskrift (TEK10 samt TEK17) som gjelder. Dette kravet gjelder også for utenlandske leverandører.

• Forbrukerrådet gir gode råd om boligbygging generelt. 
• Direktoratet for byggkvalitet gir gode råd om blant annet saksbehandling, byggesøknad og byggeregler. 
• Handlehvitt.no gir gode råd og en enkel sjekkliste for å innhente tilbud fra seriøse entreprenører og håndtverkere.  

Å bygge hus er kanskje den største investeringen du gjør, så å vite hvem du skal signere kontrakt med er viktig for et godt sluttresultat.  

• Be alltid om referanser fra andre som har benyttet entreprenøren. 
• Sjekk firmaopplysninger i brønnøysundregistrene.
• Sjekk med kommunen og direktoratet for byggkvalitet om entreprenør har sentral godkjenning.
• Det er også viktig at entreprenør benytter anerkjente kontrakter og kan stille garanti.

Du har nå valgt en husleverandør og skal gjennomgå kontrakten. Bruk byggekontrollør for å kvalitetssikre kontrakten. Inneholder den komplett leveranse i forhold til din bestilling? Leverandøren bør benytte standard byggeblankett. 

• Bruk byggblankett 3425 hvis du allerede eier tomta.
• Bruk byggblankett 3427 hvis du kjøper tomt og hus samlet fra en utbygger.
• Bruk byggblankett 3426 hvis entrepenøren bare skal stå for selve byggingen. Da stiller vanligvis du selv med tegninger og beskrivelse av hva entrepenøren skal bygge.  

Som forbruker er det to viktige forhold du bør være opptatt av når du inngår avtaler: 

• Hvem skal utføre alle nødvendige beregninger i bygget? Det stilles en rekke krav til nye boliger i dag. Dersom kravene ikke er oppfylt og huset likevel blir bygd, kan dette i neste omgang få betydning for boligens verdi og i verste fall medføre at boligen ikke kan tas i bruk.
• Det er krevende for en byggherre å styre flere aktører samtidig. Problemer kan oppstå med koordinering og samordning mellom partene. Dette kan føre til utsettelser og tilleggskostnader og vil kunne forskyve plan for overtakelse/innflytting. 

Boligbygging som involverer deg som forbruker er regulert av bustadoppføringslova. Denne loven er ufravikelig i forbrukerforhold og gir deg rettigheter som en entreprenør ikke kan avtale seg bort fra.

Det er viktig at entreprenøren stiller med nødvendige garantier: både ved eventuell forskuddsbetaling, men også for din mulighet for reklamasjon i ettertid. Inntil det foreligger nødvendige garantier i saken har du rett til å holde tilbake all betaling.

Banken vil også påse at garanti foreligger før byggelånet kan åpnes. Garanti skal utstedes i tråd med FNO sine mønstermaler. 

Det er viktig at du sammen med banken og en byggekyndig takstmann gjennomgår kontrakten/prosjektet og sjekker dette opp mot den avtalte økonomiske rammen.

• Er det opplysninger som tilsier at prosjektet vil sprekke? 
• Er det tatt høyde for alle kostnader inkludert byggelånsrenter i byggeperioden? 
• Er alle endringsønsker inkludert i tilbudet og kan det komme overraskelser eller uforutsette utgifter?

Det siste skjer ofte i byggeprosjekter – du ønsker å gjøre endringer underveis. Da er det viktig å vite at endringer underveis vil påføre prosjektet store ekstrakostnader og den samlede finansieringen har kanskje ikke tatt høyde for dette. Alle endringer som gjøres i byggeprosjektet må drøftes med din rådgiver i banken.

Når alle usikkerheter er ryddet av veien kan banken sluttbehandle byggelånssaken og innvilge byggelånet.

Benytter du husleverandør, vil dette firmaet normalt ta seg av søknadsprosessen for byggetillatelse. Skal du bygge selv må du som byggherre innhente de nødvendige tillatelser. Dette krever godkjenning som søker. 

Når søknad er sendt må kommunen gi tilbakemelding innen tre uker dersom søknaden er komplett og ikke inneholder søknad om dispensasjon. Søker du først om rammetillatelse, må den gis innen 12 uker. Etter det må kommunen gi igangsettingstillatelse innen tre uker etter at søknaden er levert. Når tillatelsen er gitt har du to år på deg til å påbegynne bygget.

For å forsikre deg om at dine byggeplaner ikke faller på noen kommunale restriksjoner eller dersom du vil bygge noe utover det vanlige, kan det være klokt å be om en forhåndskonferanse med kommunen. Kommunen plikter å arrangere denne innen to uker etter at anmodningen er mottatt, og de plikter å fremlegge alle opplysningene de har i møtet. Derfor er det viktig at de får vite mest mulig om dine planer på forhånd. Ytterligere opplysninger om byggesøknad etter plan- og bygningsloven finnes hos din kommune.

Byggetiden varierer naturligvis med byggemetode, entreprenørvalg og hustype. Et enklere modulhus kan stå ferdig etter cirka to-tre uker. 

Sørg for at huset er forsikret under byggetiden. Dette opplyses det om i standardkontrakter, men be uansett om forsikringsbevis. I byggeperioden skal det også gjennomføres flere befaringer slik at fremdriften er i tråd med kontrakten. Vel så viktig er det å kontrollere at utbetalingene skjer på avtalt tid. Fremdriftskontroll gjennomføres av byggekyndig takstmann og det lages referat fra møtene som dokumenterer fremdrift og eventuelle avvik. Er det store avvik skal banken varsles. 

Vanligvis vil byggekontrollen gjøres 3-4 ganger i byggeperioden, særlig knyttet til milepælene i prosjektet og når større utbetalinger skal gjennomføres. Dette kan være knyttet til at grunnarbeid er ferdig, råbygg er lukket, innredningsarbeid nesten ferdig, ved sluttbefaring og overtakelse.

Før det avholdes formell overtakelse, vil entreprenøren normalt sørge for at det avholdes en forhåndsbefaring. Dette gjøres for at åpenbare feil/avvik kan rettes før den ordinære overtakelsen gjennomføres. Banken ønsker at den byggekyndige takstmannen som har fulgt prosjektet også er med på befaringen. Feil og mangler som oppdages skal protokollføres og det skal settes frister for utbedring.

Når huset er ferdig skal søker be kommunen utstede ferdigattest.

Det kan også gis midlertidig brukstillatelse, forutsatt at det bare gjenstår arbeid som ikke hindrer normal bruk av boligen, eller går ut over kravene til sikkerhet. Det vil normalt ikke være aktuelt å overta huset dersom det ikke foreligger ferdigattest.

Husk å endre forsikringen fra bolig under oppføring  til ordinær husforsikring etter hytteforsikring når du har fått ferdigattesten!

Ved overtakelse skal leverandøren overlevere en oversikt over det som er levert: materialvalg, maling, tekniske installasjoner og energiattest for boligen som angir dens energimerking.

Du skal også motta resultat av trykktest og informasjon om våtrom, på grunn av krav til uavhengig kontroll av disse to elementer.