Boligselgerforsikring

Avhendingsloven | Enkelt forklart

Avhendingsloven er loven om kjøp og salg av brukt eiendom, som hus, leiligheter, hytter og tomter. Fra 1. januar 2022 kom det en del endringer i avhendingsloven.

«Ny avhendingslov»

Mange omtaler den som «ny avhendingslov», men avhendingsloven er ikke egentlig ny. Men det er en del endringer i loven som trådte i kraft fra 1. januar 2022.

Avhendingsloven gjelder ved kjøp, salg og bytte av brukte boliger og hytter. Ved salg av nybygde boliger og hytter, er det bustadoppføringsloven som gjelder.

Både selger og kjøper bør sette seg inn i avhendingsloven og spesielt de nye reglene. Vi har satt sammen de viktigste hovedpunktene, så du skal slippe å lese loven fra perm til perm.
 

Klager ved overtakelse

Ved overtakelse av bolig er det ikke helt uvanlig at det oppstår uenigheter. Vi har samlet noen av de vanligste klagene som oppstår ved overtakelse av hus, leilighet og hytte. Hvilke rettigheter har kjøper, og hvilket ansvar har selger ved overtakelse? 

Les om noen av de vanligste klagene ved overtakelse

Slutt på «som den er»-forbehold

Tidligere var det vanlig at boliger ble solgt med generelle forbehold som «selges som den er». Når du ikke lenger kan selge boligen med generelle forbehold, betyr dette at du blir ansvarlig for alle feil og mangler ved boligen.

For en boligselger betyr dette at det nå er viktigere med en grundig og godt dokumentert gjennomgang av boligen. En brukt bolig har en mangel dersom den avviker fra «det kjøperen kan forvente», og dette ikke står beskrevet i tilstandsrapporten.

Ikke alle boligselgere har god nok kunnskap om alt ved boligen, men du får hjelp av en bygningssakkyndig (tidligere kalt takstmann) til å gjøre en gjennomgang av boligen. Den viktigste dokumentasjonen i et boligsalg er:

  • Tilstandsrapport fra en bygningssakkyndig (takstmann).
  • Eiendomsmeglerens beskrivelse av boligen.
  • Boligselgerens egenerklæring.

Dette betyr i praksis at når en feil er dokumentert og beskrevet i disse dokumentene, vil ikke en kjøper kunne klage på denne feilen.

Strengere krav til dokumentasjonen

I ny forskrift til avhendingsloven er det stilt langt strengere krav til bygningssakkyndige (takstmenn) og deres utforming av tilstandsrapporter. Det er gitt regler om hvordan boligen skal undersøkes og hvordan den bygningssakkyndige skal rapportere om observasjoner. Helt konkret er det blant annet stilt krav om at:

  • det skrives tydelig, slik at kjøpere skal skjønne hva som står, uten teknisk kunnskap
  • det skal gjennomføres fukttest av våtrom, med sikre svar
  • det skal legges ved anslått reparasjonskostnad ved alvorlige feil

I egenerklæringen som selger fyller ut skal det også komme tydelig frem hvis ufaglærte har gjort arbeid på eiendommen som vanligvis bør gjøres av faglærte som eksempelvis rørlegger eller elektriker.

Se hvordan du fyller ut egenerklæring

Bruk av boligselgerforsikring

Boligselgeforsikring er en ansvarsforsikring som dekker alle krav og mangler som boligkjøper kan rette mot boligselger, i henhold til avhendingsloven. Forsikringen skal gi trygghet til både kjøper og selger. Boligkjøper kan stille krav ved avvik/mangler helt ned til 10.000 kroner. 

Les mer om boligselgerforsikring

Kjøper må kjenne til dokumentasjonen

Det har ikke bare blitt strengere regler for boligselgere, det er nå også regler som kjøperen må forholde seg til. Du som skal kjøpe bolig, skal nå kjenne til innholdet i salgsdokumentasjonen, som tilstandsrapporten, boligselgers egenerklæring, meglerens beskrivelse osv.

Dersom du skulle oppdage feil eller mangler ved boligen i etterkant, blir det nå veldig vanskelig å klage hvis det finnes informasjon om dette i salgsdokumentasjonen som følger boligen. Et klart råd er å sette deg godt inn i denne dokumentasjonen før du går ut i en budrunde.

Feil du må regne med å finne

I tillegg til salgsdokumentasjonen er det en annen viktig bestemmelse som handler om forventningene til boligen. Boligkjøperens forventning skal styres av blant annet boligens type, alder og synlig tilstand, slik det står i avhendingsloven.

Hvis du skulle finne negative ting du kunne regnet med å finne i en bolig av samme type, alder og tilstand, vil ikke det kvalifisere som en mangel. Med andre ord må boligkjøper se an boligen ut ifra dens alder og tilstand, og ikke kun informasjonen som står i salgsdokumentasjonen. Boligkjøper kan forvente å finne flere feil og mangler i en gammel og slitt bolig, sammenlignet med en nesten ny.